Недвижимость в ассортименте.
Что представляет собой рынок недвижимости в России.
Рынок недвижимости в России возник сравнительно недавно. Его правила и законы во многом складывались стихийно, и до сих пор не существует строгих критериев его классификации и оценки стоимости или качества товара. Однако рынок недвижимости четко делится на стандартные сегменты: жилая, коммерческая и производственная недвижимость. Рассмотрим их подробнее.
Разновидности рынка жилья.
Определитесь, где именно вы хотите жить на лоне природы или в черте города. Жилая недвижимость принципиально делится на два формата: городская и загородная.
Городское жилье это, прежде всего, квартиры в многоэтажных домах, поскольку для российских городов, за исключением небольших, малоэтажная застройка нехарактерна. Зато многоэтажки отличаются большим разнообразием. Облик российского города формируют сталинки и хрущевки , панельки образца 70 80-х годов, панельные дома современных серий, монолитные башни, кирпичные дома разных эпох, среди которых встречаются и бараки, и особняки.
Что касается российского рынка загородной недвижимости, то он ведет свою историю от садово-огородных дачных товариществ, так называемых стародачных поселков. Они отличаются масштабами и уровнем качества построек (это зависит от ведомственной принадлежности), но объединяет их полное отсутствие инфраструктуры, за исключением небольших магазинчиков и базаров.
Однако если вы предпочитаете городу близость к природе, вам подойдет формат организованных коттеджных поселков, в которых предусмотрена своя инфраструктура. Здесь вы можете выбрать жилье нескольких типов отдельно стоящие дома, таунхаусы и лейнхаусы.
Сегодня, по данным риэлторов, в формате загородного жилья наибольшее распространение в России в последние годы получили дома коттеджного типа на одну семью. Кроме того, вы можете легко найти таунхаус двух-трехэтажные дома с двумя или более владельцами, у каждого из которых отдельный вход и небольшой (около трех соток) участок. Жилая площадь на одного владельца составляет от 100 до 250 квадратных метров. Здание таунхауса оформляется в едином архитектурном стиле и это одно из его главных отличий от более редких в России лейнхаусов.
Лейнхаусы также рассчитаны на двух-трех хозяев, но имеют гораздо большую жилую площадь до 500 квадратных метров на семью и большие участки площадью до 10 соток. Изюминка лейнхауса заключается в том, что для каждого фасада разрабатывается отдельное архитектурное решение.
Во сколько мне это обойдется? спросите вы. Цена вопроса зависит от класса жилья. И городская и загородная недвижимость делится на три класса: экономический, бизнес и делюкс. В зависимости от класса вы можете рассчитывать на то или иное качество жилья и цену его покупки или аренды.
Наиболее крупные рынки жилой недвижимости в России это Москва и Петербург.
Виды городского жилья.
В городе к эконом-классу относится наименее качественное с точки зрения материалов и планировки панельное жилье, включая хрущевки . Это может быть как полнометражное жилье, так и малосемейки с гостинками . Помимо этого, панельные дома могут различаться и степенью качества, как правило, в зависимости от года постройки.
Планировка квартир в современных сериях значительно лучше, чем 20 30 лет назад: нет проходных комнат, застекленные лоджии, объясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании Пересвет-Инвест . Например, в домах популярной серии П-44Т площадь однокомнатных квартир свыше 38 квадратных метров, двухкомнатных 50 квадратных метров, трехкомнатных 70 квадратных метров. Высота потолков 2,65 метра.
К эконом-классу риэлторы относят и кирпичные постройки низкого качества дореволюционные доходные дома, сталинки в плохом состоянии или с неудачной планировкой.
Характерными чертами жилья бизнес-класса считаются большой метраж и высокое качество строительства. Мировым стандартам должны отвечать стройматериалы, чтобы тепло- и звукоизоляция были безупречными. Помимо этого, при приобретении жилья бизнес-класса, вам гарантируется наличие обустроенной придомовой территории, подземного паркинга или стоянки для жильцов. Однако последнее требование нередко не соблюдается, если речь идет о кирпичных домах сталинской эпохи, которые благодаря высокому качеству и удачному расположению в центральных районах или парковых зонах также относят к бизнес-классу. В остальном типичным образцом дома бизнес-класса является монолитная высотка или монолитно-кирпичный дом.
Класс делюкс по другому называют элитным или премиум. Но сути это не меняет в отличие от жилья двух других классов, которое возводится по типовым технологиям, жилье класса делюкс товар штучный. Помните, что с точки зрения метража и планировки делюкс может не сильно отличаться от бизнес-класса, но такие дома строятся по оригинальному проекту архитектора с именем. Дизайн общественных зон также разрабатывают именитые авторы. Излишне говорить, что строительные и отделочные материалы используются только самого высокого качества.
Если квартиры бизнес-класса чаще всего продаются без отделки, чтобы вы могли оборудовать все по своему вкусу, то для квартиры делюкс скорее типична полная отделка и даже обстановка, составляющие единое индивидуальное стилистическое решение. Желательные для домов бизнес-класса подземные паркинги являются обязательным атрибутом элитного жилья.
Наиболее консервативные эксперты рынка недвижимости и риэлторы ориентируются на европейские стандарты, которые предъявляют к жилью делюкс еще два обязательных требования. Первое требование касается местоположения жилье делюкс может располагаться только в престижном районе. В лексиконе риэлторов для обозначения этого требования существует даже специальная формула, почерпнутая опять же, из европейской практики: location, location, location . Второе требование связано с количеством квартир. В доме класса делюкс больше 25 квартир не допускается.
С двумя последними требованиями соглашаются не все участники рынка недвижимости. Вы же вольны верить или не верить, что элитное жилье непременно должно им соответствовать.
Виды загородного жилья.
По сложившейся практике загородное жилье в России строится по большей части в виде организованных поселков. Они также, как и городское жилье, делятся на эконом-, бизнес-класс и класс делюкс. Но помните, что рынок загородного жилья имеет свою специфику.
Например, в отличие от городского жилья, на престижных направлениях найти недорогие загородные дома вы практически не сможете. Кроме того, класс загородного поселка довольно жестко увязывается с уровнем развития инфраструктуры. Эконом-класс предусматривает суровый минимум магазин, аптека, спортплощадка, детская площадка. Поселки более высоких классов обеспечивают вам уровень комфорта, сравнимый с городским.
Для элитного поселка обязательно наличие развитой инфраструктуры, поскольку большинство его жителей не ездят каждый день на работу в город, поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании ИНКОМ-Недвижимость . Либо они там живут постоянно, либо это жители других городов, которые используют свой дом как основную резиденцию.
Загородное жилье эконом-класса по стоимости несколько дороже городского. Площадь земельных участков для домов эконом-класса составляет порядка 10 15 соток, а домов 150 200 квадратных метров , разъясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний КОНТИ.
До недавнего времени такие дома предлагались на продажу в очень ограниченном количестве в силу своей низкой рентабельности. Но в последние несколько лет падение и без того довольно-таки низкого спроса на загородное жилье вынудило застройщиков изменить приоритеты и теперь поселки эконом-класса получают все большее распространение. Проблема низкой рентабельности решается за счет увеличения объемов, поэтому для таких поселков характерно большое количество домов не менее 300.
Загородный дом бизнес-класса имеет метраж не менее 300 квадратных метров, площадь участков составляет 20 25 соток.
Загородное жилье класса делюкс в России представлено преимущественно особняками новой постройки стоимостью от $1 млн. Элитный дом должен иметь площадь не менее 400 квадратных метров и располагаться на участке как минимум в полгектара. Помимо них, этот класс недвижимости представляет небольшое количество реконструированных усадеб дореволюционной постройки площадью от 1,5 тыс. квадратных метров.
Большая часть загородных поселков состоят из домов одного класса. Это гарантирует владельцам однородное социальное окружение, что играет не последнюю роль при выборе жилья. Организованные элитные загородные поселки делятся на открытые и закрытые, клубные. В открытом поселке жилье может купить любой желающий, клубные поселки строят специально для своих , отмечает Дмитрий Таганов.
Однако встречаются поселки, объединяющие в себе два, а то и сразу три формата. Чтобы сохранить социальную однородность, они делятся на изолированные части, но, в то же время рекреационная зона и инфраструктура служат всем жителям поселка. Это обеспечивает максимальный комфорт проживания даже владельцам домов эконом-класса, обычно лишенных подобных благ. Одним из ярких примеров таких мультиформатных поселков служит подмосковный поселок Княжье озеро.
Что такое коммерческая недвижимость.
Нежилая недвижимость, чье главное назначение приносить доход от сдачи в аренду. делится на четыре большие группы: офисная, торговая, складская и гостиничная.
Офисная, торговая и складская недвижимость бывают трех классов качества. Коммерческая недвижимость высшего качества относится к классу А . она соответствует лучшим мировым стандартам и расположена в коммерчески выгодных местах. Коммерческая недвижимость класса В по своим свойствам близка к классу А в отношении инфраструктуры, но имеет расхождения по одному или нескольким обязательным требованиям. Самая дешевая коммерческая недвижимость относится к классу С . Это морально устаревшие постройки советского периода.
Объекты гостиничной недвижимости, как известно, классифицируются по количеству звезд от одной до пяти. Однако в России нет контроля за соответствием уровня гостиницы заявленной звездности . Поэтому общепринятым нормам отвечают преимущественно новые высококлассные гостиницы: четырех- и пятизвездочные. Гостиницы старой советской и более ранней постройки редко могут претендовать больше, чем на три звезды. Исключение составляют гранд-отели с именем, такие как Националь в Москве или Астория в Петербурге.
Что такое производственная недвижимость.
Объекты недвижимости, предназначенные для промышленного производства, на продажу выставляются не слишком часто, поскольку любое производство обладает специфическими требованиями. Обычно предприятие заказывает строительство объекта, отвечающего его конкретным нуждам.
Оставшиеся до сих пор невостребованными заброшенные советские предприятия настолько морально устарели и обветшали, что их реконструкция обходится дороже, чем постройка нового здания, и потому не пользуются особым спросом. И все же в определенных случаях покупка или аренда уже имеющегося производственного помещения может оказаться для вас более выгодной, чем его строительство.
Довольно распространена аренда пустующих производственных помещений на территории либо закрытых, либо сильно сокративших объемы производства фабрик и заводов. Чаще всего такие производственные площади организуют в технопарки или бизнес-инкубаторы, которые предоставляют в аренду небольшие или среднего размера площади. Они могут быть оборудованы под какое-либо производство, но, как правило, это голые стены.
Индустриальные площади большого масштаба арендовать не принято, так как велик риск серьезных убытков в случае необходимости перебазировать крупное производство в короткие сроки, если вдруг возникнет конфликт с собственником площадей. Однако под малое и среднее производство вы найдете на рынке немало подходящих объектов производственной недвижимости. Как правило, базы данных по производственной недвижимости различного объема и класса есть у всех крупных риэлторов.
Как покупать и продавать, арендовать и сдавать недвижимость.
Рынок недвижимости регулируется значительным количеством российских законов и нормативных актов . Поэтому при совершении разного рода сделок с жилой, коммерческой или производственной недвижимостью, вам необходимо хорошо знать возможные подводные камни и правила успешной работы на этом рынке.
Эти правила касаются таких вопросов, как аренда , покупка или продажа жилой и нежилой недвижимости, правила страхования жилой и нежилой недвижимости, особенности регистрации объектов недвижимости и многие другие вопросы. Кроме того, если вы владелец недвижимости, необходимо знать, как правильно и экономно наладить обслуживание недвижимости.
Как правило, все сделки на рынке недвижимости осуществляются при помощи его профессиональных участников. в том числе риэлторов. Если для покупки недвижимости вы рассчитываете на кредит, то есть смысл привлечь и ипотечных кредитных брокеров.
В любом случае, изучите рынок и найдите то, что удобно и необременительно именно для вас. И тогда любые приобретения на рынке недвижимости будут для вас комфортны и приятны.
